logo

Sitemize hoşgeldiniz.
Tarih: 12-16-2018
Saat: 01:28

Yevmiye Maddesi

Serbest Muhasebeci Mali Müşavir YAKUP ÜÇKARDEŞ
Site Map Contacts anasayfa

KATEGORİLER

TAKVİM

Aralık 2018
P S Ç P C C P
« Mar    
 12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31  
Ana Sayfa » Arsiv kira geliri
yazarYazar: S.M.M.M. YAKUP ÜÇKARDEŞ | tarihTarih: 13 Mart 2012 / 23:57

 

S.M.M.M. Yakup Üçkardeş

Atatürk Mah. Mimar Sinan Sok.

Atam İş Merkezi B Blok No:14/13 Kat : 4

Ümraniye/İst.

Ücretsiz Danışma Tlf. : 0216 – 412 26 62 Faks : 0216 – 329 72 31

web : www.yevmiyemaddesi.com

mail : smmm.yakupuckardes@hotmail.com

 

 

KİRA GELİRLERİNİN BEYANI VE ÖNEM ARZEDEN HUSUSLAR

 

2011 yılı Kira gelirlerinin beyan tarihi 01.03.2012 ile 25.03.2012 tarihleri arasındadır.

    Sadece mesken kira geliri elde eden kişiler için 2011 yılı kira gelirlerinin 2.800 TL lik kısmı vergiden istisnadır. Mesken kira gelirlerindeki istisna birden çok kira geliri olması durumunda sadece bir meskene uygulanacaktır. Bu kişiler toplam yıllık kira gelirlerinden 2.800 TL yi indirim konusu yapıp geri kalan kısmı üzerinden vergi matrahını hesaplama yoluna gideceklerdir. İşyeri kira gelirlerinde ise 2.800 TL lik istisna yoktur. Mesken ve işyeri kira gelirlerinin birlikte elde edilmesi halinde 2.800 TL lik istisna sadece mesken kira gelirlerine uygulanır.

            Kira ödemeleri nakden tahsil edilebileceği gibi, ayin olarak da (malla) ödeme söz konusu olabilir. Örneğin; kira borcunu kiracı nakit yerine kişisel bilgisayarını vererek de ödemiş olabilir işte kira borcunun mal vererek ödenmesi durumunda ilgili malın vergi usul kanununa göre emsal değeri ile paraya çevirip buna göre işlem yapılmalıdır.

            Kira gelirinin beyanı açısından maliye iki ölçü uygulamaktadır. Birinci ölçü; kira gelirinin yıllık toplamı o meskenin belediyede ki emlak vergi değerinin % 5’ inden aşağı olamaz. Örnek; emlak değeri 50.000 TL olan bir meskenin yıllık kira bedeli 50.000 x %5 = 2.500 TL den aşağı olamaz. İkinci Ölçü ise emsal kira bedelidir. Meskenin kira gelirinin emsal meskenlere göre kirasının düşük olup olmadığı maliye tarafından kıyaslanabilir.

            Meskenlerin sahipleri tarafından birinci derece yakınlarına; çocuklarına, anne/babasına , kardeşlerine ikamet amaçlı sadece birer daire tahsis edilmesi halinde emsal kira bedeli uygulanmaz. Bahsi geçen yakınlara birden çok daire tahsis edilmesi halinde birden sonraki daireler için emsal kira bedeli uygulaması yapılır

            Yıl içinde kıst dönem mesken kira geliri elde edenler yani oniki ayın altında mesken kira geliri elde edenler sadece kira geliri elde ettikleri dönemleri kira beyannamelerine dahil edecekler ve bu tutar 2.800 TL nin altında ise yıllık beyanname vermeyip durumu bir dilekçe ile ikametgahlarının bağlı olduğu vergi dairesine bildirmeleri gerekir.

            Kira gelirlerin beyan edilip vergilendirilmesinde tahsilat esası geçerlidir. Bir kişi gerçekten almadığı bir kirayı beyan edip ödemek zorunda değildir. Örnek vermek gerekir ise aylık 500 TL den kiraya verilmiş bir meskenin kiracısı zor durumda olması nedeni ile 9 ay kira ödeyebilmiş 3 ay kira ödeyememiştir. Yıllık Kira geliri 9 x 500 = 4.500 TL dir ve kiranın 3 x 500 = 1.500 TL lik kısmı tahsil edilmediğinden sadece tahsil edilen 4.500 TL lik gelir beyana dahil edilip vergi hesaplanacaktır. Tahsil edilemeyen kira takip eden yıllarda ne zaman tahsil edilir ise tahsil edildiği yılın beyannamesine dahil edilecektir. (Maliye, kiracınızdan gerçekten kirayı tahsil etmediğinizi tespit etme hakkına sahiptir. Bununla ilgili sizi veya kiracınızı beyana çağırabilir, yoklama çıkarabilir.)

            Aynı meskene birden çok kişinin ortak (hissedar) olması durumunda her ortak kendi hissesine isabet eden kira gelirini beyan edecektir. Miras olarak intikal emiş fakat miras taksimi yapılmamış ise her mirasçı 2.800 TL lik mesken kira geliri istisnasından ayrı ayrı yararlanacaklardır.

            Kira geliri elden edenler elde etmiş oldukları kira geliri karşılığında giderde gösterebileceklerdir. Gider gösterme hususunda iki yöntem kullanılmaktadır. Birinci yöntem gerçek gider yöntemidir. İkinci yöntem ise götürü gider yöntemidir. Götürü gider yöntemi her hangi bir belge olmaksızın elde edilen gelirin istisna tutarı düşüldükten sonraki (2011 yılı için 2.800 TL) bedelin %25’ ini gelir vergisi matrahından indirim konusu yaparlar. Götürü gider yöntemini seçenler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine geçemezler.

            Gerçek gider yönteminin tercih edilmesi halinde aşağıdaki unsurlar indirim konusu yapılabilecektir;

– Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen

aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

– Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile

orantılı olan idare giderleri,

– Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,

– Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan

borçların faiz giderleri,

– Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından

itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (İktisap bedelinin % 5’i

tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak,

indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır. 2007 yılından

önce iktisap edilen konutlar için indirimden yararlanılması mümkün

bulunmamaktadır.)

– Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle

kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma

payları,

– Amortismanlar,

– Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım

giderleri ile bakım ve idame giderleri,

– Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve

diğer gerçek giderler,

– Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut

veya lojmanların kira bedeli,

Türkiye’de yerleşik olmayan mükelleflerin (Çalışma veya oturma izni

alarak altı aydan daha fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları

dahil), yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri Türkiye’de elde ettikleri kira gelirinden gider olarak indirim konusu yapılamaz.

– Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama

istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan

istisnadan yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet

eden kısmı, gayri safi hasılattan indirilemeyecektir.

 

KONU İLE İLGİLİ ÖRNEKLER

            Örnek 1 : Serkan bey mesken kira geliri dışında bir geliri olmayan bir kişidir ve sahibi olduğu konutu aylık 500 TL den kiraya vermiştir.

Serkan beyin kira gelirinin vergilendirilmesi;

Götürü gider yöntemi seçilmiştir.

    6.000 – Brüt Kira Geliri ( 12 ay x 500 TL = 6.000 TL )

– 2.800 – 2011 Yılı Mesken Kira Geliri istisnası

   3.200 – İstisna Öncesi Kira geliri

–     800 – Götürü Gider Tutarı ( 3.200 x %25  = 800 )

  2.400 – Gelir Vergisi Matrahı

      360 – ödenecek gelir Verisi (gelir vergisi matrahı x %15 = 2.400 x  %15 = 360 )

Ödenecek gelir vergisi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksit olarak ödenecektir.

 

            Örnek 2 : Serkan bey bir mesken ve bir de kiracısı tarafından vergi tevkifatı uygulanan sahibi olduğu işyerinden kira geliri elde etmektedir.

Serkan bey kiradaki meskeninden aylık 500 TL kira geliri, işyerinden de 1.600 TL net kira geliri elde etmektedir. ( Kiracı tarafından aylık 400 TL  ve yıllık 4.800 TL gelir vergisi tevkifatı yapılmıştır.)     

Hem mesken hem de tevkifata tabi işyeri kira geliri elde edenler mesken kira gelirin istisnadan sonraki tutarı ile brüt işyeri kira geliri toplamı GVK madde 103 de ki esas tarifenin ikinci dilimini (2011 yılı için 23.000 TL) aşan kira gelirleri var ise hem mesken hem de işyeri kira gelirinin tamamını kira beyannamelerine dahil edecekler, limitin altında kira geliri elde edenler ise sadece mesken kira gelirlerini beyan edeceklerdir.(GVK madde 86 –  Toplama Yapılmayan Haller )

Serkan beyin kira gelirinin vergilendirilmesi;

Götürü gider yöntemi seçilmiştir.

   6.000 – Brüt Kira Geliri ( 12 ay x 500 TL = 6.000 TL )

– 2.800 – 2011 Yılı Mesken Kira Geliri istisnası

   3.200 – (A) İstisna Öncesi Kira geliri

   24.000 – (B) İşyeri Kira Geliri Brüt Tutarı ( Net işyeri kira gelirinin brüt tutarı hesaplanıp beyan sınırının hesaplanmasında bu tutar işleme alınacaktır.)

(A) + (B)= 3.200 + 24.000 = 27.200 TL 2011 yılının asgari limiti olan 23.000 TL nin üzerinde olduğu için Serkan bey hem mesken kira gelirini hem de işyeri kira gelirini birlikte beyan edecek.

 

   6.000 – Brüt Kira Geliri ( 12 ay x 500 TL = 6.000 TL )

– 2.800 – 2011 Yılı Mesken Kira Geliri istisnası

  3.200 – İstisna Öncesi Kira geliri

+  24.000 – İşyeri kira geliri

  27.200 – Toplam Kira Geliri

     6.800 – Götürü Gider Tutarı ( 3.200 x %25  = 800 )

   20.400 – Gelir Vergisi Matrahı

     3.610 – Ödenecek gelir Verisi

Serkan beyin ödenecek kira gelir vergisi 3.610 TL hesaplandığı halde kiracısı tarafından 4.800 TL kira stopajı ödendiği için 4.800 – 3.610 = 1.190 TL’ yi Serkan bey maliyeden fazla ödenen gelir vergisi olarak iade talep edebilecektir.

 

Örnek 3 : Örnek 2 de ki örneklemeyi Serkan beyin Mali Müşavirlik faaliyetinden dolayı serbest meslek geliri elde eden deftere tabi gelir vergisi mükellefi olması durumuna göre ele alırsak;

Serkan beyin sahibi olduğu gayrimenkuller işletmesine dahil olmayan ama kendi adına kayıtlı olan gayrimenkullerdir.

Serkan beyin 2011 yılında ki gelirleri:

5.000 – Serbest Meslek Kazancı (Tevkifata Tabi Olmayan )  

6.000 – Mesken kira geliri tutarı

18.000 – Brüt işyeri kira geliri ( 1.500 x 12 = 1.800 TL brüt kira geliri)

3.600 – İşyeri kiracısı tarafından ödenen toplam kira stopajı

                ((1.500 x %20) x 12 ay = 3.600 TL

 

Serbest Meslek Faaliyeti açısından durum;  

Mali Müşavir Serkan bey 2011 yılı içinde elde etmiş olduğu 5.000 Tl lik serbest meslek kazancını her halükarda Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edecektir.

 

Mesken kira geliri açısından durum;

  Mali Müşavir Serkan bey,deftere tabi serbest meslek kazancından dolayı gerçek usulde gelir vergisi mükellefi olduğu için GVK madde 21 de ki mesken kira geliri istisnasından faydalanamayacak ve elde ettiği 6.000 Tl lik mesken kira gelirinin tamamını beyan edecektir.  

 

İşyeri kira geliri açısından durum;

Serkan beyin tevkifata tabi tutulmuş işyeri kira gelirinin beyannameye dahil edilip edilmeyeceği ise Serbest Meslek Kazancı + Mesken Kira Geliri + Brüt İşyeri Kira gelirinin toplamı 193 sayılı Gelir Vergisi Kanun 103. Maddesindeki Esas Tarifenin ikinci gelir dilimi olan (2011 yılı için 23.000 TL) rakamı geçmiyor ise işyeri kira gelirini beyannamesine dahil etmeyecek şayet toplam tutar ikici gelir dilimdeki rakamı geçiyor ise beyannameye işyeri kira gelirini de dahil edilecek ve işyeri kiracısının yapmış olduğu tevkifat (kesinti) da, çıkacak vergiden mahsup (indirim) edilecek.

 

Serbest Meslek Kazancı + Mesken Kira Geliri + Brüt İşyeri Kira geliri

5.000 + 6.000 + 18.000 = 29.000 TL GVK 103.madde ki ikinci gelir dilimi olan 23.000

 

TL nin üzerinde olduğu için Serkan bey tevkifata tabi işyeri kira gelirini de beyannamesine dahil edecektir.

 

Serkan beyin kira gelirinin vergilendirilmesi;

Götürü gider yöntemi seçilmiştir.

5.000 – Serbest Meslek Kazancı (Tevkifata Tabi Olmayan )  

6.000 – Mesken kira geliri tutarı

18.000 – Brüt işyeri kira geliri

   3.600 – Kiracı tarafında tevkif edilerek ödenen kira stopajı yıllık toplamı

 VERGİ HESAPLAMA

     6.000 – Mesken Kira Geliri

+ 18.000 – Brüt İşyeri Kira Geliri

   24.000 – Toplam Kira Geliri

–  6.000 – %25 (1/4) Götürü Gider

    18.000 – Net Kira Geliri

+   5.000 – Serbest Meslek Kazancı (Tevkifata tabi olmayan gelir)

 23.000 – Vergi Matrahı

  4.130 – Hesaplanan Gelir Vergisi

 – 3.600 – Kesinti Yolu İle Ödenen Vergi (kiracının ödediği stopaj )

     530  – Ödenecek Gelir Vergisi

 + 47,45 – Beyanname Damga Vergisi

  577,45 – Toplam Tahakkuk Tutarı

Serkan bey ödenecek 530 TL lik verginin yarısı olan 265 TL ile 47,45 TL lik damga vergisinin toplamı olan 312,45 TL yi birinci taksit olarak Mart 2012 de verginin diğer yarısı olan 265 TL yi de Temmuz 2012 de ödeyecektir.

 

 

 

yazarYazar: S.M.M.M. YAKUP ÜÇKARDEŞ | tarihTarih: 13 Mart 2012 / 17:19

Deftere tabi mükellef olduğunuz için mesken kira gelirlerine uygulanacak (2011 yılı için) 2.800 TL lik mesken kira geliri istisnasından faydalanamazsınız.

213 sayılı Gelir Vergisi Kanunun 86. Maddesi “ Toplama Yapılmayan Haller “ başlığını taşımaktadır.

İlgili madde de belirtilen gelirler için yıllık beyanname verilmez, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde bu gelirler beyannameye dahil edilmez. İlgili kanun maddesinin 1. Bendinin ( c ) fıkrasında “Vergiye tâbi gelir toplamının [(a) ve (b) bentlerinde belirtilenler hariç] 103 üncü maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı aşmaması koşuluyla, Türkiye’de tevkifata tâbi tutulmuş olan; birden fazla işverenden elde edilen ücretler, menkul sermaye iratları ve gayrimenkul sermaye iratları,” denilmek sureti ile tevkifata tabi tutulmuş ve gayrimenkul sermaye iratları (kira geliri) nın 2011 yılı için GVK 103 de ki ikinci gelir dilimi olan 23.000 TL yi aşmaması halinde beyannameye dahil edilmeyeceği belirtilmiştir.

HESAPLAMA:

2011 yılında elde ettiğiniz mesken kira geliri ile işyeri kira gelirinin brüt tutarı 23.000 TL yi aşması halinde mesken kira gelirinizle tevkifata tabi işyeri  kira gelirinizi de beyan etmek zorundasınız.

500 TL x 12 ay = 6.000 TL Mesken kira geliri

İşyeri kira geliri uygulamasında elde ettiğiniz net 800 TL nin brüt tutarını hesap etmek gerekir.

800 / 0,80 = 1.000 TL brüt işyeri kira tutarı

1.000 x 12 = 12.000 TL brüt işyeri kira geliri

6.000 TL– Mesken Kira Geliri

12.000 TL– İşyeri kira geliri

18.000 TL– Toplam kira geliriniz 23.000 TL yi aşmadığı için sadece mesken kira gelirinizi yıllık gelir vergisi beyannameniz ile bildirmeniz gerekiyor. İşyeri kira geliriniz ile ilgili her hangi bir beyanda bulunmayacaksınız.

yazarYazar: S.M.M.M. YAKUP ÜÇKARDEŞ | tarihTarih: 24 Aralık 2011 / 23:19

Çalışma ve oturma izni alarak altı aydan daha fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarının Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratlar bakımından dar mükellefiyet esasında vergilendirilmektedirler. Dar mükellefiyet esasında vergilendirilecek olanların Türkiye’de