Kira Gelirinin Beyanı Ve Özellik Arz Eden Durumlar – Gayrimenkul Sermaye İradının Beyanında Özellik Arz Eden Durumlar

Kira Gelirinin Beyanı Ve Özellik Arz Eden Durumlar – Gayrimenkul Sermaye İradının Beyanında Özellik Arz Eden Durumlar

2021 yılı için kira gelirlerinin beyan ve ödeme dönemi 01.03.2022 ile 31.03.2022 tarihlerini kapsamaktadır.

Gerçek kişilerin (şahısların) kira gelirlerinin neler olduğu 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunun 70. Maddesinde sayılmıştır.

• Meskenlerin sahipleri tarafından birinci derece yakınlarına; çocuklarına, anne/babasına , kardeşlerine ikamet amaçlı sadece birer daire tahsis edilmesi halinde emsal kira bedeli uygulanmaz. Bahsi geçen yakınlara birden çok daire tahsis edilmesi halinde birden sonraki daireler için emsal kira bedeli uygulaması yapılır.
• Yıl içinde kıst dönem mesken kira geliri elde edenler yani oniki ayın altında mesken kira geliri elde edenler sadece kira geliri elde ettikleri dönemleri kira beyannamelerine dahil edecekler ve bu tutar 7.000 TL’nin altında ise yıllık beyanname vermeyeceklerdir.
• Kira gelirlerinin beyan edilip vergilendirilmesinde tahsilat esası geçerlidir. Bir kişi gerçekten almadığı bir kirayı beyan edip vergisini ödemek zorunda değildir. Sadece tahsilatı yapılan kiralar beyan edilir ve vergileri ödenir. İlgili yılda tahsil edilmeyen kira geliri sonraki yıllarda ne zaman tahsil edilir ise tahsil edildiği yılın kira geliri olarak beyan edilir.

Kira Geliri elde edenleri

• Sadece mesken kira geliri elde edenler
• Hem mesken kira geliri hem de işyeri kira geliri elde edenler.
• Ticari kazanç veya serbest meslek kazancının yanında mesken ve işyeri kira geliri ve elde edenler,
• İşyerlerini Basit Usul mükellefiyete tabi kimselere kiraya verenlerin kira gelirlerinin vergilendirmesi olarak sınıflandırabiliriz.

 

• Sadece mesken kira geliri elde edenler

Mesken kira gelirlerinde belirli bir tutar her yıl için vergi beyanı dışında bırakılmaktadır. 2021 yılı için bu tutar 7.000,00 -TL dir.

 Mesken kira gelirini yıllık toplamı 7.000,00 -TL’nin altında olması durumunda geliri sadece mesken kira gelirinden oluşan mükellefler kira gelir beyannamesi vermeyeceklerdir.

Yıllık mesken kira gelirinin 7.000,00 -TL’yi geçmesi durumunda kira geliri için beyanname verilecektir.

• Birden çok meskenden kira geliri elde edilmesi halinde 7.000,00 -TL’lik indirim sadece bir mesken kira gelirine uygulanacaktır.

Mesken kira gelirinin beyan edilmemesi durumunda idarece durumun tespit edilmesi halinde mükellefler 7.000,00 -TL lik istisnadan faydalanamaz. Gecikmeli şekilde beyanname verecek olanlar VUK 371. Maddesine istinaden pişmanlık talepli olarak idare tespit etmeden kira beyannamelerini vermeleri gerekir.

• Konuta birden çok kişinin ortak olması durumunda her bir ortak 7.000,00 -TL lik istisnadan ayrı ayrı faydalanır.
• Miras olarak varislere intikal eden meskenlerde henüz miras paylaşımı yapılmamış olsa bile mirasçılar 7.000,00 -TL lik istisnadan ayrı ayrı faydalanabilir.

 

 

• Mesken kira geliri ile tevkifata (stopaja) tabi işyeri kira gelirinin birlikte elde edilmesi durumu

Mesken kira gelirinin yıllık toplamı ile stopaja tabi kira gelirinin yıllık brüt toplamı toplanıp yıllık istisna tutarı olan 7.000,00 -TL düşüldükten sonra bulunan rakam Gelir vergisi kanunun 103. Maddesinde ki ikinci gelir dilimi olan 53.000,00 -TL’yi geçmesi halinde hem mesken hem de işyeri kira geliri beyan edilmek zorundadır.  7.000,00 -TL lik mesken kira gelir istisnası sadece mesken kira gelirine uygulanabilir işyeri kira gelirine vergi istisnası uygulanmaz.

• Ticari kazanç, zirai kazanç veya serbest meslek kazançlarını beyan etmek zorunda olanlar mesken kira geliri elde etmeleri durumu

Bu kapsamdakiler 7.000,00 -TL lik mesken kira geliri istisnasından yararlanamazlar.

 

Ayrıca;

7.000 TL’nin üzerinde konut kira geliri elde edenlerden,

beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın,

ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği

ücret,

menkul sermaye iradı,

gayrimenkul sermaye iradı

ile

diğer kazanç ve iratlarının

gayri safi tutarları toplamı Gelir Vergisi Kanunu’nun 103’uncu maddesinde yer alan üçüncü gelir diliminin ücretler için geçerli olan 2021 yılı için 190.000 TL’lik tutarı aşanlar,

7.000,00’lik istisnadan yararlanamazlar.

 

• İşyerlerini Basit Usul mükellefiyete tabi kimselere kiraya verenlerin kira gelirlerinin vergilendirmesi

Basit Usul mükelleflerin kira ödemeleri tevkifata (stopaja) tabi değildir.

Basit usul mükellefler ödedikleri kira üzerinden mal sahipleri adına vergi kesintisi yapıp vergi dairesine ödemezler. 2021 yılı için kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve bedeli 2.800,00 -TL’yi aşan kira gelirlerinde mal sahibi tarafından yıllık kira gelir beyannamesi verilmesi gerekmektedir.

 2.800 TL’Iik tutar bir istisna olmayıp, beyanname verme sınırıdır. Bu tutarı aşan bir işyeri kira geliri olduğunda tamamı beyan edilecektir.

 

KİRA GELİRİNDEN İNDİRİLECEK GİDERLER

Kira gelirinin vergilendirilmesinden kira gelirinden giderler de düşülebilmektedir.

Giderlerin kullanımı açısından iki ayrı yöntem uygulanmaktadır.

Bunlardan

• Gerçek Gider Yöntemi
• Götürü Gider Yöntemi (Hakları kiraya verenler hariç)
• Gerçek veya götürü gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez.
• Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

 

Gerçek Gider Yönteminde indirilecek Giderler

• Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
• Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,
• Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,
• Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçları faiz giderleri,
• Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i (İktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır. 2017 yılından önce iktisap edilen konutlar için indirimden yararlanılması mümkün bulunmamaktadır.)
• iktisap bedelinin %5’i tutarındaki indirim, sadece konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkul için uygulanacak olup birden fazla gayrimenkulden kira geliri elde edilmesi halinde, diğer gayrimenkuller için bu indirimden yararlanılamayacaktır. Ayrıca iş yeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller %5’lik gider indiriminden yararlanamayacaktır.
• Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
• Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar (Bu harcamalar 2021 takvim yılı için 1.500 TL’yi aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.)
• Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,
• Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
• Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli (İndirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.),
• Türkiye’de yerleşik olmayan mükelleflerin (çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları dahil), yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri Türkiye’de elde edilen kira gelirinden gider olarak indirim konusu yapılamaz.
• Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, yaptıkları giderlere ilişkin belgeleri ilgili bulundukları yılı takip eden yıldan başlayarak 5 yıl süresince saklamaları ve vergi dairesince istendiğinde ibraz etmeleri gerekmektedir.

 

Gerçek Gider Yönteminde İstisnadan Yararlanılması Halinde İndirilecek Giderin Hesaplanması

Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı, gayrisafi hasılattan indirilemeyecektir.

       

        İndirilebilecek Gider = Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat

                                                       Toplam Hasılat

 

        Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Mesken Kira Geliri İstisnası

        Örnek : Ahmet bey 2021 yılında 20.000,00 TL toplam kira geliri elde etmiş ve ilgili yıl için 5.000,00 TL belgelendirilmiş giderinin olması durumunda kira gelirinin vergilendirilmesi nasıl olacaktır.

 

  Vergiye Tabi Hasılat = 20.000,00 – 7.000,00 (istisna tutarı) = 13.000,00

İndirilebilecek Gider = 5.000,00 x 13.000,00 = 3.250 -TL

                                           20.000

7.000,00 -TL mesken kira istisnasından faydalanan Ahmet bey 5.000,00 -TL’lik belgelendirilmiş giderin 3.250,00 -TL lik kısmını kullanabilecektir.

Kira Gelir Vergisinin Hesaplanması

20.000,00 – Toplam Kira Geliri

  7.000,00 – 2021 Yılı İstisna Tutarı (Kira Gelir Vergisi İstisnası)

13.000,00 – İstisna Sonrası Kazanç

 3.250,00 – İndirilebilir Gerçek Gider Tutarı

 9.750,00 – Vergi Matrahı

 1.462,50 – Ödenecek Kira Gelir Vergisi

   731,25 – 1. Taksit – Son Ödeme tarihi 31.03.2022

   731,25 – 2. Taksit – Son Ödeme tarihi 01.08.2022 (31.07.2022 tatil olduğu için)

Kira Gelir Vergisi iki eşit taksit halinde ödenecektir.

 

Götürü Gider Yönteminde Giderlerin indirimi

Götürü gider yöntemine göre kira gider yöntemini tercih eden mükellefler her hangi bir belgeye gerek duymaksızın elde ettikleri kira gelirinde istisna düşüldükten sonraki rakamın % 15’i kadar kira gelirinden gider olarak indirim yapabilmektedirler.

Örnek :

25.000,00 – Mesken Kira Geliri

  7.000,00 – Vergi İstisna Tutarı

18.000,00 – İstisna Sonrası Kazanç

  2.700,00 – Götürü Gider ( İstisna Sonrası Kazanç x 15 / 100 )

15.300,00 – Vergi Matrahı

  2.295,00 – Ödenecek Kira Gelir Vergisi

( 2021 yılı için birinci gelir dilimi vergi oranı 24.000,00 -TL’ye kadar %   15 olarak uygulanmaktadır.)

 

 

YILLIK BEYANNAMEYE DAHiL EDiLEN GELiRLERDEN YAPILACAK İNDİRİMLER

• Hayat ve Şahıs Sigorta Primleri

Yıllık gelir vergisi beyannamesinde, hayat/şahıs sigortaları için ödenen primlerin beyan edilen gelirin %15’ine kadar olan kısmı matrahın tespitinde indirim konusu yapılabilecektir.

Yılık beyannamede matrahın tespitinde dikkate alınacak sigorta primleri; • Mükellefin şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait birikim priminin alındığı hayat sigortalarına ödenen primlerin %50’si ile

• Ölüm, kaza, hastalık, sağlık, engellilik, analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigorta primlerinin %100’ünden, oluşmaktadır.

 İndirim konusu yapılacak primlerin toplamı, beyan edilen gelirin %15’ini ve yıllık olarak asgari ücretin yıllık tutarını aşamayacaktır

(2021 yılı gelirlerine ilişkin olarak kullanılacak olan asgari ücretin yıllık brüt tutarı 42.930 TL’dir.)

Bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı paylarının indirim konusu yapılması mümkün değildir.

• Eğitim ve Sağlık Harcamaları

Aşağıda belirtilen şekilde yapılan eğitim ve sağlık harcamaları beyan edilen gelirin %10’unu aşmaması şartıyla yıllık beyanname ile bildirilecek gelirlerden indirilebilecektir.

• Eğitim ve sağlık harcamaları Türkiye’de yapılmalıdır.
• Gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak belgelerle tevsik edilmelidir.
• Söz konusu harcamalar mükellefin kendisi, eşi ve küçük çocuklarına ilişkin olmalıdır.
• Bağış ve Yardımlar

Beyan Edilecek Gelirin %5’i ile Sınırlı Olarak indirilebilecek Baış ve Yardımlar

Gelir vergisi mükellefleri; genel ve özel bütçeli kamu idareleri, il özel idareleri, belediyeler, köyler ile kamu yararına çalışan dernekler ve Cumhurbaşkanınca vergi muafiyeti tanınan vakıflara yıllık toplamı beyan edilecek gelirin %5’ini (kalkınmada öncelikli yöreler kapsamındaki illerde zikredilen kurum/kuruluş, dernek veya vakıflara yapılan bağış ve yardımların yıllık toplamı beyan edilecek gelirin %10’unu) aşmamak üzere, makbuz karşılığında yaptıkları bağış ve yardımların yıllık beyanname ile bildirilecek gelirlerinden indirim konusu yapabilirler.

 

• Sponsorluk Harcamaları

Gelir Vergisi Kanunu’nun 89’uncu maddesinin sekizinci bendine göre yapılan sponsorluk harcamalarının;

• Amatör spor dalları için %100’ü,
• Profesyonel spor dalları için %50’si,

yıllık beyanname ile bildirilecek gelirlerden indirim konusu yapılabilecektir.

 

• Bireysel Katılım Yatırımcısı İndirimi

Gelir Vergisi Kanunu’nun Geçici 82’nci maddesine göre, 31.12.2022 tarihine kadar bireysel katılım yatırımcısı tam mükellef gerçek kişiler, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten sonra iktisap ettikleri tam mükellef anonim şirketlere ait iştirak hisselerini en az iki tam yıl elde tutmaları şartıyla, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun değerlemeye ait hükümlerine göre hesapladıkları hisselerin tutarlarının %75’ini yıllık beyannamelerine konu kazanç; ve iratlarından hisselerin iktisap edildiği dönemde indirebilirler.

Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı, Türkiye Bilimsel ve Teknolojik Araştırma Kurumu ile Küçük ve Orta Ölçekli İşletmeleri Geliştirme ve Destekleme İdaresi Başkanlığı tarafından belirlenen araştırma, geliştirme ve yenilikçilik programlan kapsamında projesi son beş yıl içinde desteklenmiş kurumlara iştirak sağlayan bireysel katılım yatırımcılar için bu oran %100 olarak uygulanır.

 

Tevkifata İşyeri Kira Geliri Elde Edilmesi Durumunda Kiracılar Tarafından Ödenen Vergi Fazlasının Mal Sahibi Tarafından Vergi Borçlarından Mahsup Edilmesi veya Nakden İade Talebi

İşyerlerinden kira geliri elde edenler, işyeri kiracıları tarafından Gelir Vergisi Kanuna istinaden ödemiş oldukları gelir vergisi tevkifat (stopaj) tutarları kira geliri elde edenlerce ödenecek vergiden mahsup edilir ve mahsup sonrası tevkifat (stopaj) fazlası var ise bu tutarda diğer vergi borçlarından mahsup edilebilir ve şayet ödenecek vergi yok ise iade de talep edilebilir.

Nakden veya mahsuben iade talepleri

“ https://www.gib.gov.tr/ “ ana sayfasında ki  

“ İnternet Vergi Dairesi “ kısmından giriş yaptıktan sonra

“ Gelir/Kurumlar Vergisi İade İşlemleri “  kısmından

 “ 1A – Gelir / Kurumlar Vergisi İ.T.D. “ seçeneği ile yapılması gerekmektedir.

Beyannamelerini elektronik ortamda gönderme zorunluluğu olmayan kira geliri mükellefleri iadelerini kağıt ortamında vergi dairesine dilekçe vererek de talep edebilirler.

 

Konu İle İlgili Konu, Soru ve Kavramlar :

Kira beyannamesi hazırlama

Kira beyannamesi nasıl hazırlanır

Kira beyanı

Kira gelir beyanı

Kira beyanı nasıl yapılır

Kira geliri nasıl beyan edilir

Kira beyannamesi nereye verilir

Kira beyannamesi özellik arz eden durumlar

Kira özellik arz eden durumlar

Kira gelirinin beyanı nasıldır

Kira geliri nereye beyan edilir

Kira geliri ne zaman beyan edilir

Kira vergisi ne zaman ödenir

Kirada özellik arz eden durumlar

Kirada özellik arz eden hususlar

Kira beyannamesi düzenleme vidosu